Rozhodování SVJ o instalaci wallboxů

Z tohoto důvodu se domnívám, že závěr pro posouzení v konkrétním případě, zda bude pro instalaci wallboxů nutná změna prohlášení vlastníka nebo zda postačí rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků, bude záležet rovněž na konkrétní situaci v daném domě.

Změna prohlášení vlastníka bude nutná v níže uvedených případech. Ostatní situace postačí řešit rozhodnutím shromáždění vlastníků nebo výboru, resp. statutárního orgánu SVJ.

1. Změna účelu užívání společných prostor

a) Pokud by instalací wallboxu došlo ke změně účelu užívání společných prostor, byla by nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 písm. a) (tzn. souhlas nadpoloviční většiny hlasů všech vlastníků jednotek bez nutnosti předchozího souhlasu dotčených vlastníků). K tomu je možné poukázat například na rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci týkající se přeměny sušárny na kotelnu, sp. zn. 5 Cmo 123/2019 (zde soud sice dovodil potřebu změny prohlášení vlastníka se souhlasem všech vlastníků jednotek, ale jednalo se úpravu před novelou č. 163/2020 Sb., podle dnes účinné úpravy by souhlas všech vlastníků jednotek nutný nebyl).

Lze však předpokládat, že instalací wallboxů zřejmě ke změně účelu užívání společných prostor docházet nebude (pokud budou instalovány například v garážích, účel užívání těchto prostor se nezmění).

V takovém případě bude rozhodovat shromáždění nadpoloviční většinou hlasů, pokud stanovy nestanoví jiné kvorum a pokud půjde o nadlimitní částku podle NV 366/2013 Sb., nebo stanov. Výbor (statutární orgán) bude rozhodovat ve smyslu NV 366/2013 Sb. (rozhodující jsou náklady), pokud se náklad na instalaci wallboxů vejde do podlimitní částky stanovené výše uvedeným NV, nebo stanovami.

b) Vyhrazení wallboxu instalovaného ve společných prostorách do užívání vlastníka/ů (nebo případně změna účelu užívání společného prostoru, který již je ve výlučném užívání vlastníka/ů)
V takovém případě by byla rovněž vyžadována změna prohlášení vlastníka, tentokrát však podle § 1169 odst. 1 NOZ, se změnou by museli souhlasit všichni dotčení vlastníci (tedy zejména ti, kteří mají nebo na základě změny prohlášení budou mít daný prostor ve výlučném užívání). Společenství vlastníků (jako právnická osoba založená za účelem správy domu a pozemku) nemůže ingerovat do práv vlastníka jednotky; nesvědčí mu tedy ani právo rozhodovat o dispozicích s právy vlastníka jednotky na společných částech, jež mu byly svěřeny do výlučného užívání (viz rozsudek NS 26 Cdo 3553/2017). Obdobně nemůže SVJ rozhodnout ani o přenechání společné části do výlučného užívání jednomu ze spoluvlastníků, obsahuje-li prohlášení vlastníka určení a popis společných částí, a to i s uvedením, které jsou určeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky. V takovém případě je třeba provést změnu prohlášení vlastníka (viz například rozsudek NS 26 Cdo 1301/2019-116).

c) Podrobnost prohlášení vlastníka (obsažení fakultativních náležitostí)
Pokud by prohlášení vlastníka obsahovala například pravidla pro užívání společných prostor, která by musela být v důsledku instalace wallboxu ve společných prostorách změněna, byla by nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 2 písm. c) NOZ (tzn. se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek). Také jestliže by v prohlášení byly společné prostory jinak podrobněji popsány a instalací wallboxu by se tento popis stal neodpovídajícím, mělo by být přistoupeno ke změně prohlášení.

d) Změna výše příspěvků
Pokud by v důsledku instalace wallboxů a jejich vyhrazení do užívání pouze některých vlastníků došlo ke změně výše poměru členského příspěvku do fondu oprav, muselo by být změněno prohlášení vlastníka (§ 1180 odst. 1 ve spojení s § 1169 odst. 1).

2. Rozhodující bude míra zásahu do společných prostor domu

Ne každá změna společných částí domu bude vyžadovat změnu prohlášení, bude záležet, o jak rozsáhlé úpravy se bude jednat. Pokud by instalace výrazně zasahovala do prostor domu takovým způsobem, že by se například zřizovala nová místnost nebo by došlo k rozdělení stávajícího prostoru ve společném užívání na dva apod., byla by zřejmě rovněž nutná změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst. 1 (tzn. se souhlasem dotčených vlastníků).

Na tomto místě je vhodné podotknout, že judikatura není v tomto ohledu jednotná, ba je dokonce přímo rozporná. Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí týkajícím se instalace výtahu v domě (sp. zn. 26 Cdo 3923/2020) dovodil, že pro výstavbu výtahu není třeba souhlasu všech vlastníků. Opačný názor zastává vrchní soud ve svém rozhodnutí sp. zn. 5 Cmo 88/2021-268, kde říká, že výstavbou výtahu jsou dotčeni všichni vlastníci, a proto s ní také musejí všichni souhlasit. Co se však týká zhotovení výtahu v již existujících šachtách a provedení bezbariérové úpravy vchodu, dovodil Vrchní soud v Olomouci ve svém rozhodnutí sp. zn. 8 Cmo 33/2021-204, že stačí změna prohlášení vlastníka podle § 1169 odst.  2, tedy schválená většinou všech vlastníků bez nutnosti předchozího souhlasu dotčených vlastníků. Ze starší judikatury dále za zmínku stojí rozsudek Nejvyššího správního soudu sp. zn. 3 As 26/2005-55, týkající se změny vytápění domu, ve kterém NSS dovodil potřebu souhlasu všech vlastníků jednotek pro provedení takové změny podle § 11 odst. 5 ZOVB (bytového zákona) ve znění účinném do novely 2005, a to z důvodu, že se jedná o změnu stavby.

Lze předpokládat, že instalací wallboxu zřejmě k tak výraznému zásahu (srovnatelnému například právě s výstavbou výtahů v domě) spíše nedojde, z technického hlediska to však lze jen obtížně posoudit (bude asi záležet především na stáří domu a kvalitě elektrických rozvodů).

Pokud by byla nutná změna prohlášení, pak je třeba mít na paměti, že je spojena s vyhotovením jeho úplného znění a doručením na katastr nemovitostí a rejstříkový soud.

3. Projednávaná novela vyhlášky č. 23/2008 Sb.

V poslední řadě je třeba rovněž upozornit, že byla připravena novela vyhlášky č. 23/2008 Sb., která je v současné době v legislativním procesu. Návrh této novely obsahuje zpřísnění pro navrhování garáží tak, že hromadné garáže by měly být určeny pro všechna vozidla, nejen se spalovacími motory. Všechna místa musejí mít do budoucna možnost dobíjení – jedná se transpozici evropské směrnice. V novele jsou stanoveny podmínky také pro SVJ, které mají stanovit, jak užívat v domě rozděleném na jednotky wallboxy (čili i ty, které jsou již instalovány – § 21a vyhlášky). Pokud nebudou splněny podmínky vyhlášky, nebude možné již instalovaný wallbox užívat. Vyhláška bude tedy ovlivňovat užívání i již nainstalovaných dobíjecích bodů.

§ 21a

Požadavky požární ochrany pro užívání garáže

(1) Garáž, která slouží pro parkování vozidel s pohonem na plynná paliva, musí být vybavena detektory úniku plynu a účinným větráním v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 1 bodu 2 a části 17. Požadavek uvedený ve větě první platí i pro příjezdový a výjezdový prostor hromadné garáže sloužící pro parkování vozidel s pohonem na plynná paliva, pokud je tento prostor delší než 30 m a je obestavěn stavebními konstrukcemi alespoň ze tří stran. Pokud garáž neslouží pro parkování vozidel s pohonem na plynná paliva, musí být tato skutečnost u vjezdu do garáže jednoznačně vyznačena, a to zákazovou dopravní značkou B 32 s nápisem označujícím druh plynného paliva.

(2) V řadové nebo hromadné garáži a ve vícepodlažní stavbě nesmí být umístěno motorové vozidlo pro přepravu hořlavých kapalin nebo hořlavých plynů.

(3) V garáži nesmí být ukládány tlakové nádoby s hořlavými nebo hoření podporujícími plyny.

(4) Stavba garáže, v níž je instalovaná dobíjecí stanice, musí být vybavena prvkem umožňujícím nouzové vypnutí všech dobíjecích stanic umístěných v požárním úseku garáže. Vypínací prvek musí být označen „nouzové vypnutí dobíjecí stanice“. Podrobnosti stanoví česká technická norma uvedená v příloze č. 1 části 1 bodu 2.

(5) V hromadné garáži nebo v její části lze dobíjet elektrické vozidlo pouze v případě, že požárně dělicí a nosná stavební konstrukce, s výjimkou požárního uzávěru, vykazuje požární odolnost nejméně 60 minut a požární odolnost požárního uzávěru vykazuje požární odolnost nejméně 30 minut. Tento požadavek se nevztahuje na jednopodlažní objekty.

(6) V hromadné garáži s nejvíce 27 parkovacími stáními lze dobíjet elektrické vozidlo, pokud je prostor hromadné garáže vybaven alespoň lokální detekcí požáru se signalizací v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 1 bodu 14.

(7) V hromadné garáži s více než 27 parkovacími stáními lze dobíjet elektrické vozidlo, pokud je prostor hromadné garáže vybaven elektrickou požární signalizací v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 1 bodu 14.

(8) V hromadné garáži s více než 10 parkovacími stáními lze dobíjet elektrické vozidlo, pokud je hromadná garáž vybavena zařízením pro odvod kouře a tepla navrženým pro potřeby účinného a bezpečného zásahu jednotky požární ochrany s dobou funkčnosti nejméně 60 minut.

(9) Zařízení pro odvod kouře a tepla podle odstavce 8 se nevyžaduje u hromadné garáže s více než 10 parkovacími stáními, pokud

a) je přívod vzduchu zajištěn neuzavíratelnými trvale otevřenými plochami obvodových konstrukcí o ploše nejméně 75 % plochy svislých obvodových konstrukcí,

b) je vybavena alespoň samočinným stabilním hasicím zařízením v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 4 bodu 1 a současně se jedná o garáž, ve které počet parkovacích stání nepřesahuje 40, nebo

c) je vybavena zařízením zamezujícím iniciaci požáru snížením obsahu kyslíku navrženým podle ČSN EN 16750+A1.

(10) V hromadné garáži s více než 40 parkovacími stáními lze dobíjet elektrické vozidlo pouze v případě, že je hromadná garáž vybavena

a) samočinným stabilním hasicím zařízením se samočinným zahájením dodávky vody v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 4 bodu 1, nebo

b) v případě parkovacího stání vyhrazeného pro dobíjení vozidla lokálním samočinným stabilním hasicím zařízením se samočinným zahájením dodávky vody v souladu s českou technickou normou uvedenou v příloze č. 1 části 4 bodu 1, které pokrývá plochu parkovacího stání a plochu v okruhu alespoň 5 metrů od parkovacího stání.

(11) Hasicí přístroj umístěný v garáži musí být určený i pro hašení vozidla s elektrickým pohonem.